Holding em 2026: ITBI na integralização e ITCMD de quotas

O STF retoma em 9 de outubro de 2026, no Plenário virtual, o Tema 1.348, que define se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis vale também para empresas de atividade imobiliária. O placar oficial está em 5 a 2 pela imunidade, e a imprensa especializada relata que o voto-vista do ministro Alexandre de Moraes acompanha o relator. Ao mesmo tempo, o art. 154 da LC 227/2026 muda a base do ITCMD sobre quotas. Quem pretende doar quotas ainda em 2026 precisa decidir laudo, data e usufruto antes do fim do ano.

A abertura de holdings familiares acelerou. Segundo reportagem do O Globo de 4/10/2026, com dados da Receita Federal, foram 28,7 mil registros de janeiro a julho de 2026, contra 17,5 mil no mesmo período de 2025, alta que o jornal informa como 63%. Os advogados ouvidos pela reportagem ligam o movimento à mudança nas regras do ITCMD. Duas decisões pesam sobre essas estruturas agora: quanto custa colocar os imóveis dentro da holding (ITBI) e quanto custa passar as quotas aos herdeiros (ITCMD).

Tema 1.348: em que pé está o julgamento

O RE 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral), relatado pelo ministro Edson Fachin, discute o alcance do art. 156, § 2º, I, da Constituição. O texto diz que o ITBI não incide na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem na fusão, incorporação, cisão ou extinção, “salvo se, nesses casos”, a atividade preponderante do adquirente for compra e venda ou locação de imóveis ou arrendamento mercantil. Municípios vinham aplicando essa ressalva também à integralização, o que alcança boa parte das holdings patrimoniais.

Linha do tempo, conforme o andamento oficial do processo no STF:

Sessão virtual de 20 a 27/03/2026: após o voto-vista do ministro Gilmar Mendes (contra a imunidade) e o voto da ministra Cármen Lúcia (com o relator), o ministro Flávio Dino pediu destaque. O caso foi para o Plenário físico e a votação recomeçou.
Plenário de 16/09/2026: o relator votou pela imunidade “independentemente da atividade preponderante”, limitada ao valor do capital a ser integralizado (Tema 796) e ressalvada a prova de simulação ou fraude pelo Município. Acompanharam Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram. Alexandre de Moraes pediu vista.
28/09/2026: os autos foram devolvidos e o processo foi incluído na sessão virtual de 9/10/2026 (11h) a 19/10/2026 (23h59).

A tese proposta pelo relator, segundo a certidão de julgamento:

> A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.

Sobre o placar de 6 a 2. Artigos publicados no Migalhas e por escritórios de advocacia contam 6 votos a 2, porque relatam que o ministro Alexandre de Moraes, ao devolver a vista, acompanhou o relator. No registro oficial consultado em 7/10/2026, porém, o último placar lançado é o de 16/09 (5 a 2), e o voto-vista será computado na sessão virtual. A sessão não termina em 9/10: ela abre nessa data e fecha em 19/10, salvo novo pedido de vista ou destaque. Até a proclamação, não há tese fixada.

O que continua tributado mesmo com a imunidade

Se a tese do relator prevalecer, três limites seguem valendo:

Excesso sobre o capital. No Tema 796, o STF já decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Se o imóvel entra por valor superior ao das quotas subscritas e a diferença vai para reserva de capital, essa parcela continua exposta ao ITBI.
Fusão, incorporação, cisão e extinção. Pela leitura do relator, a ressalva da atividade imobiliária preponderante continua valendo para essas operações.
Simulação ou fraude. A tese proposta preserva a possibilidade de o Município demonstrar abuso para afastar a imunidade.

Restituição dos últimos cinco anos: o que depende da modulação

O CTN assegura a restituição do tributo pago indevidamente, em regra no prazo de cinco anos contados da extinção do crédito (arts. 165 e 168). Quem recolheu ITBI na integralização porque o Município negou a imunidade por atividade imobiliária pode, em tese, buscar a devolução se a tese do relator for confirmada.

O ponto sensível é a modulação. O STF pode limitar os efeitos no tempo e ressalvar apenas quem já tinha ação ou pedido em curso até um marco. Isso já aconteceu, por exemplo, no Tema 69 (ICMS na base do PIS/Cofins). Nada indica, até aqui, qual será a decisão no Tema 1.348; o que existe são cenários. Antes de decidir entre agir agora ou esperar:

Levantar as guias de ITBI pagas nos últimos cinco anos e o fundamento da cobrança (atividade preponderante ou excesso sobre o capital, que são discussões diferentes).
Conferir capital subscrito, valor atribuído aos imóveis e destino de eventual diferença.
Comparar custo e risco processual (incluindo honorários de sucumbência) com o valor recuperável.

LC 227/2026: a base do ITCMD sobre quotas

O art. 154 da LC 227/2026 trata da base de cálculo do ITCMD na transmissão de quotas e ações:

Com cotação em bolsa ou balcão organizado e mercado ativo nos 90 dias anteriores: cotação de fechamento do dia anterior à avaliação (inciso I).
Demais casos, o que inclui a maioria das holdings familiares: metodologia “tecnicamente idônea”, inclusive fluxo de caixa, com valor mínimo igual ao patrimônio líquido ajustado a valor de mercado de ativos e passivos, acrescido do valor de mercado do fundo de comércio, conforme a legislação do Estado (inciso II).

Na prática, a doação de quotas pelo patrimônio líquido contábil, com imóveis registrados pelo custo histórico, perde espaço onde a lei estadual adotar a regra. A LC 227 também manda somar doações sucessivas entre as mesmas partes (art. 155), tema do artigo sobre doações fracionadas e a soma do ITCMD, e exige alíquotas progressivas por faixa, com teto do Senado (art. 156).

Quando vale. A LC 227 traz normas gerais. A cobrança nos novos moldes depende de lei de cada Estado, sujeita às anterioridades anual e nonagesimal (art. 150, III, “b” e “c”, da Constituição): lei estadual publicada em 2026 só pode aumentar o imposto a partir de 1º/01/2027 e, em qualquer caso, após 90 dias da publicação. A alíquota aplicável à doação é a vigente na data da doação (art. 156, § 1º, II).

O que decidir antes de doar quotas em 2026

Laudo. Mesmo que a lei estadual atual ainda aceite outro critério, encomendar avaliação das quotas com imóveis e passivos a valor de mercado ajuda a medir a diferença entre doar agora e doar em 2027 e deixa a operação documentada.
Data do fato gerador. Para quotas, o art. 151, II, “g”, da LC 227 aponta o registro do ato de transmissão na junta comercial. Uma alteração contratual assinada em dezembro e registrada em janeiro pode cair no ano seguinte, conforme a lei estadual.
Usufruto. A instituição de usufruto convencional é fato gerador de doação (art. 151, II, “c”), e a extinção do usufruto que consolida a propriedade no instituidor não é tributada (art. 150, II). Reserva de usufruto, direitos políticos e cláusulas de inalienabilidade precisam estar no mesmo desenho.
Anterioridade. Verificar se o Estado do doador já publicou lei nova e quando ela produz efeitos. Como a anterioridade anual já empurra qualquer aumento para 2027, uma lei publicada a partir de outubro ainda precisa respeitar 90 dias: publicada em meados de novembro, por exemplo, só valeria a partir de meados de fevereiro de 2027.
ITBI de entrada. Se os imóveis ainda vão ser integralizados, acompanhar o fechamento do Tema 1.348 em 19/10 e calibrar capital subscrito e valor de integralização para não gerar excesso tributável.
Imposto de renda. A doação em adiantamento de legítima por valor superior ao declarado gera ganho de capital para o doador (Lei 9.532/1997, art. 23). O valor escolhido para o ITCMD e para o IR precisa ser coerente.

Exemplo hipotético: uma holding tem imóveis registrados por R$ 2 milhões e avaliados em R$ 8 milhões, sem dívidas. Se a lei estadual adotar o art. 154, II, a base mínima das quotas parte dos R$ 8 milhões, não dos R$ 2 milhões do balanço. Com uma alíquota hipotética de 4% sobre o total, a diferença de imposto seria de R$ 240 mil (R$ 320 mil contra R$ 80 mil). Os números são ilustrativos e não refletem a tabela de nenhum Estado.

A holding continua útil para governança e sucessão, como discutido em holding familiar em 2026. Para bens fora do país, o ponto de partida é o artigo sobre ITCMD sobre bens no exterior.

Onde a Veritum entra

A Veritum apoia famílias empresárias e family offices a organizar a decisão em uma só planilha: imóveis e capital da holding, risco de ITBI e eventual restituição, laudo de quotas, calendário de doações e efeito no IR do doador.

Se a doação de quotas está nos planos para este ano, os passos que dependem de terceiros (laudo, alteração contratual e registro na junta) precisam começar agora.

Conteúdo com finalidade informativa, com base no andamento oficial do STF, na LC 227/2026 e em fontes públicas verificadas até 7 de outubro de 2026. O Tema 1.348 não estava concluído nessa data. Não substitui análise individualizada nem aconselhamento jurídico ou contábil.

Fontes

Para organizar a decisão com o time, veja também Patrimônio e sucessão.

ITBI na integralização e ITCMD de quotas: o que decidir antes de doar a holding em 2026